张博彦
　　2026年，中国不动产市场正在经历一轮结构性重塑：资本化率持续上行、投资集中度提升、REITs（不动产投资信托基金）定价体系加速成熟。这不仅关乎房地产自身的周期调整，也正在深刻影响资产负债表承压的房企、存量资产优化与更广阔的实体经济。
　　在销售回款承压、融资渠道收紧的大背景下，REITs正逐渐成为房企盘活存量资产的关键工具，通过将写字楼、商业、产业园区与保障性租赁住房等持有型资产证券化，帮助房企从“重资产”转向“轻资产”。根据上交所披露的公开数据，目前产权型REITs项目平均剩余收益年期普遍在30年，现金流相对稳定，可实现一次性回笼资金并保持资产运营控制权，兼具融资与品牌效应。对于具备优质商业、园区与租赁住房资产的企业而言，这无疑相当于打开新的“第二条融资曲线”。
　　REITs的发展正在更直接地服务实体经济。戴德梁行数据显示，已发行的52单产权型REITs中，有30多单覆盖产业园、仓储物流、数据中心等实体产业的核心基础设施。这类资产并非传统地产意义上的卖房逻辑，而是生产端的成本效率工具。产业园提升企业集聚效率，仓储物流支撑供应链韧性，数据中心成为数字经济底座。
　　REITs在这些领域引入长期资金，使得资产运维有稳定保障，也让运营方具备持续升级能力，进而反哺实体经济发展。
　　在当前资产价格重估的周期中，REITs的价值发现功能日益突出。随着资本化率全线抬升。写字楼、商业、产业园等板块普遍上升0.5–1.0个百分点，这意味着市场重新校准风险收益结构，优质资产获得更清晰估值锚定。尤其在消费基础设施RE⁃ITs中，首年资本化率在5.4%–7.4%之间显著分化，土地剩余年限成为决定定价的最重要变量之一。这种基于现金流、期限与透明披露的估值体系，正推动中国不动产从开发定价走向运营定价。REITs正在增强资产的市场流动性。2025年多单项目在上市首日均录得正涨幅，显示资本对高质量底层资产仍有显著偏好。在“资产荒”背景下，稳定分派与可预期的现金流让REITs成为机构配置权重提升最快的品类之一。
　　总的来看，REITs不再只是资本市场的一个新产品，而正在成为房企纾困的制度化通道、实体经济的长期资金来源、存量资产时代的估值基础设施。在更多制度细则完善、更多类型不动产资产纳入之后，中国REITs市场有望真正成为推动经济结构升级的重要底层力量。
　　（作者单位：香港理工大学）